【凤凰彩票】物业治理执法指南

本文摘要：物业治理的执法关系 由于物业治理执法关系是以物业治理执法规范的存在为前提的，没有物业治理执法规范，就没有物业治理执法关系。因此，相识我国现阶段的物业治理执法规范，是正确认识物业治理执法关系现状的基础。 从执法结构上看，现在我国调整物业治理行业的执法规范主要分为六个条理:第一条理，宪法。指全国人民代表大会依特别法式制定的具有最高效力的基础法。例如，《宪法》第十三条关于“公民的正当的私有产业不受侵犯”的划定。 第二条理，执法。指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的执法。

物业治理的执法关系 由于物业治理执法关系是以物业治理执法规范的存在为前提的，没有物业治理执法规范，就没有物业治理执法关系。因此，相识我国现阶段的物业治理执法规范，是正确认识物业治理执法关系现状的基础。

从执法结构上看，现在我国调整物业治理行业的执法规范主要分为六个条理:第一条理，宪法。指全国人民代表大会依特别法式制定的具有最高效力的基础法。例如，《宪法》第十三条关于“公民的正当的私有产业不受侵犯”的划定。

第二条理，执法。指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的执法。例如，《物权法)第六章“业主的修建物区分所有权”的划定，以及《条约法》总则中的相关划定等。第三条理，行政法例。

指国务院制定的规范性执法文件。例如，《物业治理条例》以及《修建工程质量治理条例》中有关“ 工程保修”的有关划定等。第四条理，地方性法例。指地方国家权力机关及其常设机构制定的物业治理法例。

例如，《广东省物业治理条例》、《天津市物业治理条例》等。第五条理，国务院各部委和地方政府的规章。指国务院各部委和省、自治区、直辖市、计划单列市政府依职权制定的有关物业治理的规章，例如，财政部和建设部团结公布的《住宅专项维修资金治理措施》，北京市人民政府公布的(地方人民政府以及相关职能部门制订北京市物业治理措施)等，第六条理，规范性执法文件。

指国务院各部委、6承接检验措施)、(浙江省关于加速生长的有关物业治理内容的政策性文件，物业服务业的若干意见)等。物业治理执法关系的组成 执法关系是人们凭据执法而结成的权利义务关系，是受执法规范调整的一种特殊社会关系。物业治理执法关系作为执法关系的一种:是指物业治理执法规范在调整物业治理服务行为历程中形成的权利义务关系。

如同其他任何执法关系”一样，物业治理执法关系，也是由三个要素组成:主体、 内容和客体。1.物业治理执法关系的主体 物业治理执法关系的主体，是指实际到场物业治理执法关系并在其中享受权利和负担义务的人。

物业治理执法关系主体的资格是由执法划定的，它必须同时兼具两种资格或者能力，即权利能力和行为能力。同时，物业治理执法关系的广泛性决议了物业治理执法关系主体的多样性。在我国，作为物业治理执法关系主体的“人”，大要上可以分为以下四类:(1) 自然人。

物业治理执法关系中的自然人，是特定物业的正当产权人和使用人，既包罗中国公民，也包罗外国人。《物权法)第六章“业主的修建物区分所有权”和《条例》第二章“业主和业主大会”对作为自然人的业主在物业治理中的权利作了划定，《民法通则》中的有关划定也适用于物业治理领域。(2) 法人。

到场物业治理执法关系的法人，主要有两类:一类是作为物业产物的生产者和初始业主的建设单元，另一类是作为物业治理受托方的物业服务企业。在我国，房地产开发企业和物业服务企业的设立及资质认定，应当切合有关执法法例的划定。

(3)国家机关。国家机关到场的物业治理执法关系，主要是物业治理行政羁系关系，主要部门为房地产行政主管部门，物价、治安、税收、计划等部门也可以凭据相应的职责对物业治理事情实施羁系。国家机关在对物业治理运动实施监视治理历程中形成的权利能力，一般由其法定的职能 、职权决议， 行为能力则由其职责、任务决议。(4) 其他组织。

主要是指以到场物业治理执法关系为目的而专门设立的业主大会和业主委员会，这是基于物业治理运动特殊性而发生的特殊主体，业主大会及执行机构业主委员会是在物业治理运动中代表和维护全体业主正当权益的自治性组织，执法对其建立、权利、职责、变换和终止均有明确的划定。2.物业治理执法关系的内容 物业治理执法关系的内容，就是物业治理执法关系的主体依法享有的权利和依法负担的义务，任何物业治理执法关系都是靠主体权利的行使和主体义务的推行来实现的。在物业治理执法关系中，主体的权利是指主体依法享有的权能和利益，- -般体现为: (1)主体可以作出一一定的行为或者不作出一一定的行为。

例如，房地产行政主管部门可以依法对违反《条例)划定从事物业治理运动的物业服务企业作出行政处罚的决议;业主大会有权不选聘新的物业服务企业等。(2)主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一-定的行为。例如，物业服务企业有权要求业主按划定交纳物业治理费;业主有权要求建设单元和物业服务企业不得作出侵犯其所有权的行为等。关于权利的内容，物业治理主体差别的性质和职位，决议了它们在物业治理执法关系中享有差别的权利: (L) 房地产行政主管部门及相关职能部门享有羁系权，这是它们在对物业治理行为行使监视治理职能时依法享有的权利，从法理上说，行政机关的监视治理权不是纯粹的权利(英文为“Right")， 与公民、法人等享有的民事权利有所区别，是一种“权力”(英文为“Power"), 通常可以称之为“职权”。

(2)业主及使用人享有以下权利:所有权(或使用权)、监视权及选举权和被选举权(专指业主委员会)。其中，选举权和被选举权是一项以所有权为基础，并为监视权设定基础的特殊权利。(3) 业主大会和业主委员会享有以下权利:缔约权(委托权)和监视权。缔约权是指主体选择物业服务企业并签订物业服务条约的权利，是民事执法主体享有的基本权利，而监视权是业主大会和业主委员会代表全体业主行使的，其权利基础外貌上是缔约权，实质上是业主的物权，而且监视权的实现，多数情况下还应以知情权为前提。

(4) 物业服务企业享有的权利:缔约权(受托权)、获取酬劳权和治理权。物业服务企业同样有权选择治理项目并依照合约划定获取相应的酬金，同时，基于物业治理服务公共性消费的特点，物业服务企业在规约或条约约定的规模内，对于特定区域内的业主配合事务有权实施统一的治理。

(5) 建设单元在享有以下权利:缔约权(委托权)与监视权，建设单元享有的这两项权利有一定的时限性，在前期物业治理阶段，在特定物业不具备召开业主大会、建立业主委员会的情况下，建设单元作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监视其治理服务行为。在物业治理执法关系中，主体的义务是指义务人(一方当事人)为满足权利人(另一方当事人)的权利需求而依法负担的某种责任。一般体现为: (1)义务人必须作出一定的行为，如物业服务企业必须按物业服务条约负担各项治理和服务事情等: (2)义务人必须不作出一定的行为， 如业主及使用人不得损坏共用设备和共用设施等。

关于义务的内容，差别的物业治理主体负担差别的义务，基于主体权利和义务的相互依存和相互联系的对应性，前述各物业治理执法关系主体(一一方当事人)所享有的有关权利，也就是其相对方(另方当事人)应负担的义务。在同一物业治理执法关系中，-方主体的权利内容总是通过与之相对应的另-方 主体的义务形式来体现，而一方主体的义务内容又总是由另一方主体的权利实质来决议。权利和义务从差别角度体现着同-物业治理执法关系，组成了物业治理执法关系的内容。

3.物业治理执法关系的客体 物业治理执法关系的客体，是指物业治理执法关系中主体的权利和义务所配合指向的工具。虽然物业治理的工具是物业(即房地产)，但并不意味着其主体权利和义务所配合指向的工具是物业，物业治理的客体可以是物业，但物业治理执法关系的客体却是行为，它包罗作为和不作为两种。

从实践来看，作为物业治理执法关系客体的行为，可以分为两类:一 类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法批准物业服务企业资质品级的行为，房地产行政机关依法监视和指导业主委员会的行为等;另类是平等主体之间的民事行为，如物业服务企业依照物业服务条约从事清洁、绿化、保安、维修等治理服务行为等。物业治理执法关系的特征 物业治理行为的特殊性和我国物业治理行业的特殊生长阶段，决议了现阶段物业治理执法关系在保留一般执法关系共有特征(如社会关系、思想意志关系、以国家强制力为基础等)的同时，又具有自己的特征，归纳综合地说，主要体现在以下五个方面: 1.作为执法关系主体的业主意志多元化和代表性 产权主体多元化是现代物业治理发生的前提条件，产权多元化直接导致产权主体意志的多元化，如何集中疏散多元化的意志成为一种统一普遍的公共 意志，是物业治理所要解决的首要问题。与其他民事执法关系相比，物业治理委托关系的方当事人一业 主所具有的个体疏散和意志多样的特征，使得组成个统一的代表全体业主利益和意志的机组成为须要，而业主大会及其执行机构-业主委员会就是这样一种代表性机构。执法规范如何解决业主意志的多元化问题，如何确定业主委员会的代表职位，应当是立法者关注的重点。

而业主委员会这一类似于“代议制”的群众自治组织，也成为物业治理执法关系中一道奇特的风物。2.政府在物业治理执法关系中具有特殊的职位 从理论上看，作为市场经济的产物，物业治理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预。可是，由于现在我国正处于传统房管体制向市场化的物业治理体制的转轨时期，由于物业治理是都会治理的重要组织部门，充实发挥国家行政机关在建设物业治理市场机制方面的作用不容忽视。

政府在物业治理执法关系中的重要职位，主要体现在: (1) 对业主大会和业主委员会的监视和指导;(2)对物业服务企业的监视和治理;(3)对普通居住物业服务价钱的羁系:(4)对物业使用与维护行为的监视和治理; (5) 对违反物业治理法例行为的处罚等。3.物业治理执法关系既涉及公权关系，也涉及私权关系 在传统的执法关系中，有的(如民事执法关系)只调整私权关系，当事人处于平等职位:有的(如行政执法关系)只调整公权关系，当事人的职位不平等。

而物业治理执法关系则体现出公私权关系混淆的特征。也就是说，有的物业治理执法关系(如物业治理行政羁系关系)的当事人之间职位是不平等的，存在着一方听从另一方的问题:有的物业治理执法关系(如物业治理委托关系)的当事人之间的职位是平等的，双方的权利义务关系对等。物业治理执法关系的这一特点， 同物业治理执法规范主要是从传统的行政法、民法中分散出来这一渊源有 着密切关系。正因为如此，我们可以把物业治理执法关系分为物业治理行政关系和物业治理民事关系两大类型。

4.业主所有权(物权)的限制和监视权的扩大 一方面，在物业治理委托关系中，全体业主虽然拥有共用场所及共用设施设备的所有权，但对于单个(或部门)业主来说，由于共有物权的不行支解性，决议其不能单独行使对共有物业的物权权能，除使用权以外，单个(或部门)业主对共用场所及共用设施设备的占有、收益和处分的权利都受到差别水平的限制，打破这种限制就意味着权利的滥用，而这种制约的效果是，业主大会能够代表全体业主行使共有物业的所有权;另方面，与其他商事执法关系差别，由于物业治理服务的消费和生产存在于同一历程， 为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益，执法赋予委托者充实的监视权，行使物业治理监视权的主体，不仅局限于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。5. 物业治理行为是一 种提供公共性服务商品的执法行为 物业治理行为与其他商事行为的一个重要区别，就在于它提供的商品主要是公共性服务，而非特约性服务。公共性服务的一个重要特点，是存在着享受服务的民众性与交费义务的个体性的矛盾，这一矛盾的直接结果是，个体业主拒缴用度的违约行为一定导致其他守约业主配合利益受损的效果，而如果守约业主与违约业主享受同样的服务，无疑是对守约业主的不公正，由此可能发生拒缴用度的不良示范效应，并最终导致物业治理事情的无以为继。物业治理执法关系客体的这一特征，反映在执法文件上就是，物业治理委托关系除了通过物业服务条约来约定外，还需要通过治理规约来规范，治理规约体现了多数业主配合意志去对少数业主个体意志的约束，不仅是物业治理运动正常开展的保证，也是物业治理立法的增补。

�Yk�H业主自治业主自治是指在物业治理区域内的全体业主，基于修建物区分所有权，依据执法法例的划定和民主原则建设自治组织、确立自治规范，治理本区域内的物业的一种下层治理模式。业主自治是由于修建物区分所有权制度简直立和生长才成为须要。

多层修建或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致种种纠纷发生。为了统一意见、便于治理，业主组成治理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共情况、公共秩序等事项举行自治治理，以制止公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住情况。

只有业主真正实现自治，物业治理运动才气真正为业主服务，体现业主的利益，从基础上实现物业治理制度的目的。各国物业治理执法制度中，业主自治都是其基本组成部门。

2003年我国颁布了《物业治理条例》，开端确立了以业主大会为焦点的业主自治机制。[1]中文名业主自治含 义物业治理区域内的全体业主基 于修建物区分所有权依据执法建设自治组织、确立自治规范特点首先，业主自治是基于修建物区分所有权而发生。

物业治理最早是在19世纪陪同着多层修建和比力集中的居住小区的泛起而生长起来。多层修建或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致种种纠纷发生。为了统一意见、便于治理，业主组成治理团体委托或者自我对小区的共用部位和共用设施设备的维护、公共情况、公共秩序等事项举行自治治理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住情况。[1]其次，业主自治借鉴了国家治理的模式，将所有权和治理权分散，由物业治理企业受聘治理业主拥有所有权的物业。

最后，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。

这种公共性决议了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目的，不得以业主自治权的设定者或行使者的私利为目的！须要性业主自治对物业治理有着十分重要的意义，是物业治理中必不行少的一环，详细体现为以下几点： [1](1)业主自治是物业治理的基础。修建物的区分所有权的发生和宽大住民社区自治意识的觉醒发生了现在的物业治理制度。

所有权是绝对性的权利，它清除了非所有权人对物的干预。无论物业治理企业还是政府都无权干预所有权人对衡宇的处分，可是其他共有所有权人却有权干预业主对衡宇共用部门的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部门或共用部门而发生的物业治理问题只有业主才有最终的讲话权，而物业治理企业只能在业主的授权规模内开展服务运动。所以，物业治理的基础是业主自治。

(2)行使业主自治治理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业治理重要意义。无论是物业治理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治治理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业治理有着重要意义。(3)物业治理作为一种新兴的行业，怎样才气使其康健有序的生长，直接关系到治理公业主之间的关系。强化业主自我掩护意识，是不行忽视的一个重要方面。

只要增强业主、强化业主自我掩护意识，才气迫使物业公司增强透明度，才气增强业主对物业公司的度，才气在物业公司和业主之间建设良好的关系，促进物业行业康健生长。原则1．主权原则 [1]主权在业主，一切权利属于业主，业主接纳民主的方式作出决议，重大问题由全体业主决议。2．法式原则制定议事规则，一切决议要依法和依规则来作出。3．分权制衡原则建设业主自治组织，实行代议制，决议机构和执行机构划分设立，相对独立，相互制衡。

4．掩护少数原则接纳少数听从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决议。如果为了公共利益而无法制止，必须给受损失的少数人作出合理的利益赔偿。

5．直选原则业主委员和业主代表均由业主直接选举发生。6．非暴力原则可以宁静请愿，但不行接纳暴力行动。7．到场原则业主按法式有序、有效到场，投票和竞选业主委员、业主代表是到场的努力形式。

治理规约(一)治理规约的观点 [2]治理规约，又称业主条约、业主规约等，是物业治理区域内的全体业主就修建物的治理、使用、维护与所有关系等配合物业利益事项，通过业主大会制定的对全体业主具有约束力的自治规则。治理规约是由多数人为同一目的而订立的，因此属于民事执法行为理论中的配合行为。同时，治理规约的约束力不仅及于全体业主，还应当及于物业区域内的物业使用人、业主继续人和治理人，因此其有别于契约行为。

由于其是业主团体的最高自治规范和基础性自治规则，职位和作用相当于业主团体的“宪法”，因此业主大会和业主委员会的决议和行为都不得与这一最高自治规范相抵触，诸如业主委员会章程、种种详细的治理制度以及物业服务条约均应当以治理规约为指南。(二)治理规约的内容治理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性枚举，或由政府相关部门提供治理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，治理规约应当以业主的权利义务为焦点，对以下事项作出划定：1．物业区域概况。

包罗物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部门和公共设施设备等的状况。2．业主、开发建设单元、物业治理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业治理条例》中划定的为基础，并可以针对本物业治理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。3．业主大会、业主委员会发生措施及其议事规则。

包罗业主大会的召集法式、议事方式、表决法式、业主投票权盘算方法；业主委员会的选举、任期、职责以及治理规约的修改法式等。4．物业使用、治理、维修的详细划定。好比物业区域内的克制行为，共用部门和设施的使用方式、谋划方式(如是否可以在物业设置广告等谋划设施)等。5．关于物业治理费和公共维修资金问题。

例如，物业治理费的组成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。6．违反治理规约的责任。

治理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，可是，可以约定一些民事责任的责任形式。而且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以实时报请有关行政治理部门依法处置惩罚。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。

7．业主认为需要约定的其他事项。治理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。组织形态(一)业主大会 [2]1．业主大会的观点。

业主大会，是指由物业治理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主配合利益，行使业主对物业治理自治权的业主自治机构。《物业治理条例》第8条划定：“物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应今世表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理运动中的正当权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是业主团体的最高意思机关。

同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道服务处、乡镇人民政府的指导下建立业主大会，并选举发生业主委员会。可是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决议不建立业主大会的，由业主配合推行业主大会、业主委员会职责。

我国《物业治理条例》和《业主大会规程》将业主大会集会分为了定期集会和暂时集会两种，集会召开应当于15日以前通知全体业主。业主大会定期集会应当根据业主大集会事规则的划定由业主委员会组织召开。20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧迫事件需要实时处置惩罚的以及业主大集会事规则或者业主条约划定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开暂时业主大会。

发生应当召开业主大会暂时集会的情况，而业主委员会不推行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。实践中，由于20%的提议比例过高而难以执行，因此一些地方划定或小区议事规则中将该比例降低至10%左右，以自制行事。从比力法角度而言，一般由部门业主提议举行暂时集会与部门业主通过主管政府提出暂时集会人数比是差别的，为了控制公权力的介入，后者的比例往往要高于前者。

2．业主大会的职责。凭据建设部2003年出台的《业主大会规程》，业主大会推行下列职责：(1)制定、修改治理规约和业主大集会事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；(3)选聘、解聘物业治理企业；(4)决议专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；(5)制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；(6)执法、法例或者业主大集会事规则划定的其他有关物业治理的职责。3．业主大会的议事规则。

无论是定期集会还是暂时集会，都可以接纳团体讨论的形式或接纳书面征求意见的形式；可是，应当有物业治理区域内专有部门占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主到场，业主也可以委托署理人到场业主大会集会。对于投票权的盘算，我国接纳的是修建面积加人数的做法，对于筹集和使用专项维修资金和改建、重建修建物及其隶属设施，应当经专有部门占修建物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；制定和修改业主大集会事规则、制定和修改治理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘息争聘物业服务企业等事项，应当经专有部门占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决议，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主正当权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以打消。(二)业主委员会业主委员会是由业主大会选举发生，并经房地产行政主管部门挂号，在物业治理中代表和维护全体业主正当权益的组织，是业主大会的执行机构。

业主委员会应当自选举发生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道服务处、乡镇人民政府存案。1．业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。凭据《业主大会规程》，业主委员会委员应当切合下列条件：(1)本物业治理区域内具有完全民事行为能力的业主；(2)遵守国家有关执法、法例；(3)遵守业主大集会事规则、业主条约，模范推行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(5)具有一定组织能力；(6)具备须要的事情时间。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会集会通过，其业主委员会委员资格终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会集会一连3次以上的；(3)因疾病等原因丧失推行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不推行业主义务的；(7)其他原因不宜担。

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